안녕하십니까. 인하대학교 법학전문대학원 리걸클리닉센터 상담실을 이용해주셔서 감사합니다. 추석 연휴 등이 있어 답변 검토 절차에 다소 시일이 걸려 답변 게시가 늦어진 점에 관해 널리 양해 부탁드립니다.
1. 사안개요
귀하께서는 상가에서 자영업을 운영하고 계시며, 상가 관리소장이 건물 관리를 제대로 하지 않고, 거짓말 및 업무 회피, 타인에게 업무를 떠넘기는 등 부적절한 행위를 지속적으로 하고 있음을 확인하셨습니다. 관리소장이 소속된 용역 업체의 이사에게 관리소장 교체 또는 업무 태도 시정을 요구했으나, 이사는 관리소장과 친인척 관계라는 이유로 시정 요구가 어렵다는 답변을 받으셨고, 교체에 대해서도 계약이 연말에 갱신된다는 이유로 현재로서는 불가하다는 입장을 전달받으셨습니다. 이에 귀하께서는 건물 이용 및 관리에 어려움이 있는 상황으로 해결책을 찾고 있으십니다.
2. 질의요지
귀하는 관리사무소장의 업무 태도 시정을 위한 조정을 담당하는 기관이 존재하는지, 그리고 추가 법적 구제수단이 있는지에 대해 질의하셨습니다.
3. 검토의견
가. 관리소장의 근무 태만 등의 문제를 해결하기 위한 방안
귀하의 상가는 1동의 건물에 대해 구분 소유관계가 성립되어있는 집합건물에 해당하며, 집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭: 집합건물법)의 적용을 받습니다. 집합건물의 경우 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단을 설립하며, 집합건물 내 독립된 각 부분에 대해 소유권을 가진 구분소유자라면 모두 관리단 구성원이 됩니다. 구분소유자가 10인 이상이라면 관리단의 관리인 선임은 의무이며, 관리인은 관리단을 대표하고 관리소장은 관리인의 업무 수행자로 관리인과 관리소장은 다른 개념입니다. 관리소장은 법률적 지위에 해당한다기보다 단순 직책에 불과하며 관리단의 지시, 감독 하에 관리업무를 수행하는 책임자를 가리킵니다. 보통 집합건물관리단이 외부 용역업체와 집합건물 관리계약을 체결하여 실무책임을 맡기며 관리소장은 위탁업체의 소속 근로자인 경우가 많습니다. 귀하께서 질의하신 내용에 따르면 귀하 상가 건물의 관리소장 역시 이와 같이 용역업체를 통해 고용된 것으로 보입니다.
우선 용역업체는 관리단과의 계약 관계에 따라 계약 이행을 할 의무가 있습니다. 세부 계약 내용에 대해서는 검토하시는 것이 필요하며 통상적으로 관리소장은 관리인의 업무 수행자이므로 관리인으로서의 업무를 잘 수행하는 것이 필요하고 해당 업무를 적합하게 수행해야 한다는 내용으로 용역업체와 위수탁 계약을 체결하였을 것으로 생각됩니다. 만약 계약의 내용이 제대로 이행되지 않았고 이에 대한 시정을 용역업체에 요구하였음에도 불구하고 해결되지 않는다면 관리소장을 임의로 교체하기는 어려우므로 용역업체와의 계약을 해지하는 방안으로 문제를 해결하셔야할 것으로 보입니다. 즉 관리소장 교체 등의 조치가 용역업체를 통해 이루어지지 않는 상황 하에서 관리소장을 교체 또는 해임하기 위해서는 용역 계약 자체가 해지되어야 하는 것입니다.
관리단과 용역업체와의 계약을 해지하기 위해서는 원칙적으로 관리단 집회의 소집을 요구하여 집회를 통해 용역계약 해지 결의를 진행해야 할 것으로 보입니다(집합건물법 제33조 참조). 다만 이와 같은 계약이 정당한 사유 없이 해지가 가능한지 여부에 대해서는 법률상 다툼이 있을 수 있으며 계약 상 내용을 면밀히 검토하여 해지 조항이 있는지 여부, 위약금이나 손해배상 등을 고려해야 할 것입니다.
따라서 귀하 문제를 해결하기 위해서는 귀하 상가의 관리단, 관리인에 대해 알아보신 후 해당 관리단이 체결한 용역 계약의 세부 내용 등을 검토해보시기 바랍니다. 집합건물법 제26조 제3항은 이해관계인이 관리인에게 장부나 증빙서류의 열람을 청구할 수 있도록 규정하고 있고, 이를 거부할 시 각 지역 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
나. 중재 기구를 통해 문제를 해결하는 방안
집합건물과 관련된 분쟁을 조정하는 기구로는 ‘집합건물분쟁조정위원회’가 있습니다. 집합건물법 제52조의2 제2항 제2호는 집합건물분쟁조정위원회가 심의·조정하는 신청의 범위로 ‘관리인·관리위원의 선임·해임 또는 관리단·관리위원회의 구성·운영에 관한 분쟁’을 규정하고 있고 제7호는 ‘그 밖에 건물과 관련된 분쟁으로서 대통령령으로 정한 분쟁’을 규정하고 있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제16조에서는 ‘관리위탁 계약 등 관리단이 체결한 계약에 관한 분쟁’을 심의·조정의 범위로 규정합니다. 각 지역에는 분쟁조정위원회가 있으며 분쟁조정위원회의 조정이 불성립할 시 법원에 소를 제기할 수 있습니다. 다만 지역마다 분쟁조정위원회가 활발하게 운영되지 않는 곳도 있어 이에 대해 확인하는 것이 필요할 수 있습니다. 인천시의 경우 집합건물 관련 상담실을 운영하고 있어 상담을 통해 우선적으로 문제 해결 방안을 논의해보시는 것을 권장하며(해당 상담 정보 관련 링크 : https://www.incheon.go.kr/IC010205/view?repSeq=DOM_0000000009282123 -상담을 받고자 하는 집합건물 관계자는 전화(032-440-4772) 또는 방문(인천시청 본관 3층 308호 건축과) 신청하면 된다고 기재되어있습니다.), 인천시는 집합건물관리지원단도 운영하고 있으니 이를 이용하는 것 역시 도움이 될 것으로 보입니다.
다. 기타 사항
인천광역시 집합건물관리에 관해 2023년 매뉴얼이 발간된 바 있어 해당 파일 링크를 참고로 알려드리니 참고해주시기 바랍니다. [집합건물관리 매뉴얼 다운로드 링크 : https://www.incheon.go.kr/build/BU050101/2163078]
위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.
전솔비 2024-10-03 00:57:12.057