안녕하십니까. 인하대학교 법학전문대학원 리걸클리닉센터 상담실을 이용해주셔서 감사합니다.
1. 사안개요
부모님이 부모님 소유의 상가 건물(이하 ‘부동산’이라 합니다.)을 귀하에게 증여하고자 하는데 대외적으로만 귀하 명의로 하고자 하고, 실질적으로는 부모님의 소유로 하면서 세금 등 관련 비용도 부모님이 납부하겠다고 한 상황입니다.
2. 질의요지
귀하는 부동산 증여와 관련하여 아래의 사항을 질의하셨습니다.
가. 증여세, 부동산에 관한 재산세 등 부동산에 비용은 누가 납부를 해야하는 것인지 여부
나. 귀하가 상가를 증여받기 전에 부모님이 말씀하신 사항을 문서로 작성하고자 하는데, 부동산과 관련하여 귀하가 세금을 내지 않도록 하는 것, 부동산과 관련한 수익은 부모님에게 귀속되도록 한다는 것 등을 기재하는 것이 맞는지 여부
3. 검토의견
가. 명의신탁에 해당하는지 여부
“명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 “실권리자”라 한다)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’) 제2조). 명의신탁은 당사자 사이 의사의 합치에 의하여 성립되는 계약이고, 이와 같은 계약은 명시적으로는 물론 묵시적으로도 성립될 수 있으며(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다23769 판결 참조), 어떠한 부동산에 관하여 명의신탁이 이루어졌는지 여부는 명의신탁을 주장하는 사람들 사이의 관계, 등기명의인 앞으로 등기가 마쳐진 경위, 그 부동산의 관리상태, 그 부동산에 대한 수익의 수령․ 지출관계, 제세공과금의 납부 관계, 등기권리증과 같은 권리관계를 증명하는 서류의 소지 여부, 그 밖의 모든 사정을 종합적으로 검토하여 판단합니다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다76731 판결 등 참조). 사안의 경우 귀하의 부모님이 대내적으로는 부동산을 보유하면서 세금 등도 모두 부담하기로 하고 등기 명의만 귀하로 하는 약정을 하고자 하므로 이는 부동산실명법 상 명의신탁에 해당합니다.
그러나 부동산실명법은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효라고 명시하고 있습니다(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항). 즉 명의신탁의 계약 또한 무효이며, 이에 따른 등기를 경료하여도 무효입니다. 이는 명의신탁약정에 따라 명의신탁자로부터 명의수탁자에게 소유권이전등기가 이루어진다하더라도 부동산 소유권은 그 등기와 상관없이 명의신탁자, 즉 실권리자에게 그대로 남아있다는 것을 의미합니다. 부동산의 소유자는 여전히 명의신탁자이므로 신탁자는 수탁자를 상대로 소유권에 기하여 소유권이전등기 말소청구를 할 수 있습니다. 또한 명의수탁자는 부동산을 임의적으로 처분하는 경우 불법행위가 됩니다. 만약 명의수탁자가 해당 부동산을 임의로 처분하면 명의신탁자는 불법행위를 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 있고 손해배상의 범위는 처분 당시의 부동산 시가 상당액입니다.
나. 명의신탁에 관한 계약서 문구에 관한 질의
따라서 명의신탁 약정 계약서를 작성하시지 않아야 합니다. 부동산실명법에 위반되는 명의신탁을 한 경우 30%에 해당하는 과징금이 부과될 수 있습니다(부동산실명법 제5조 1항). 또한 5년 이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다(부동산실명법 제7조). 수탁자의 경우에도 마찬가지로 처벌을 받게 되기 때문에 유의하시기 바랍니다.
다. 증여 계약서로 작성하시는 경우에 관한 질의
귀하의 부모님이 증여의 의사로 귀하 명의로 부동산을 하고자 하는 것이라면 증여계약서를 작성하시고 등기의 원인도 증여로 하시는 것이 필요하며 증여세를 납부하셔야합니다. 증여세의 부담 주체는 귀하이시며 증여세 및 증여에 관한 각종 세금 문제는 절세 방안을 함께 논의하는 것이 필요하여 세무사 등 전문가와 상담을 해보시기 바랍니다.
위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.
전솔비 2024-04-03 15:19:33.737